КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА

КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА

  • 14 Дек
  • Uncategorized
  • Комментарии к записи КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА отключены

ПРОЕКТ ВАШЕГО ДОМА ОБРЕЧЕН ЕСЛИ ВЫ НАЧИНАЕТЕ ДВИЖЕНИЕ БЕЗ

ВСЕСТОРОННЕЙ ОЦЕНКИ, АНАЛИЗА РИСКОВ И ПОДДЕРЖКИ ПРОФЕССИОНАЛОВ

Принимая решение о приобретении недвижимости или земельного участка, мы оцениваем свои возможности и риски. В наиболее неблагоприятной ситуации мы рискуем потерять и деньги, и время, а порой и объект недвижимости. Не осмотрительность, отсутствие всестороннего анализа приводит к рискам приобретения объекта по неадекватной, завышенной цене и внеплановых инвестиционных затратах на этапе реализации проекта.

Привлечение профессиональной команды при подготовке к сделке позволяет выявить риски,  адекватно оценить, а порой и снизить инвестиционные затраты с учетом выявленных особенностей объекта недвижимости.

 

Опыт команды Arno Architetture показывает, что значительные потери Заказчики несут после приобретения участка или квартиры, выявляя в ходе работ неожиданные обременения, особые условия со стороны местных управляющих компаний и муниципальных органов власти. 

Нам встречались объекты, в которых внеплановые инвестиции в покрытие выявленных условий составляли 40 % от стоимости участка.

Качественно оценить объект недвижимости можно с помощью комплексного аудита земельного участка (Due Diligence)  — правового, градостроительного и технического, а также с помощью концептуальной проработки земельного участка.

Анализ данных поможет спрогнозировать инвестиционные затраты, оцифровать риски, разработать эффективный план мероприятий — дорожную карту реализации проекта.

1. Технический и правовой аудит (Land Plot Due Dilligence) проводимое в отношении конкретного объекта недвижимости, является способом оценки рисков и получения как можно более полного и объективного понимания статуса и состояния проверяемого объекта.

Задачи анализа:
 выявить основные ограничения и возможности ЗУ;
 обозначить риски приобретения и дальнейшего развития ЗУ;
 понять возможность строительства объекта с требуемыми Заказчику параметрами;
 узнать, какими недостатками характеризуется участок, и повлиять на его стоимость;
 принять верное инвестиционное решение в отношении объекта;

Заказчик получает Отчет, содержащий результаты исследований по разделам:
Правовое исследование:
 правовой статус земельного участка, согласование границ, категория и вид разрешенного использования;
 наличие обременений и ограничений прав на объект недвижимости;
 наличие необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или органа власти для совершения сделки;
 наличие/отсутствие фактов споров, претензий в отношении объекта недвижимости;
 проверка истории сделок с объектом на предмет их действительности/недействительности, признания не заключенными;

Градостроительный и технический анализ:
 генеральный план города или городского округа (ГП);
 проект планировки территории (ППТ);
 градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии
 анализ рельефа, грунтов;
 анализ насаждений участка и возможность их вырубки;
 анализ земельного участка и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
 анализ стоимости и условий подключения к городским сетям инженерного обеспечения;
 определение охранной зоны существующих коммуникаций;
 определение охранной и санитарно-защитной зоны близлежащих объектов и возможности их сокращения;
 анализ возможностей присоединения к транспортной инфраструктуре;

2. Концептуальная разработка предварительной схемы участка с посадкой объектов строительства на участок;

Концепция – это прежде всего идея. На данном этапе важно максимально раскрыть потенциал исследуемого участка с точки зрения соответствия желаниям заказчика и возможным ограничениям, таким как: состав объектов, их объем и коэффициент застройки участка, протяженность инженерных коммуникаций, объем земляных работ по вертикальной планировке, организация ландшафта и устройство дренажа, дорожек и подъездных дорог.

Разработка предварительной концепции освоения участка — пожалуй, лучший, если не единственный способ, позволяющий принять верное решение в отношение приобретения объекта недвижимости.

Опыт показывает, что заказчики, умеющие эффективно распоряжаться финансами, готовы платить за исследования и поиск лучших решений, тем самым минимизируя риски неэффективного использования ресурсов – технологических, временных и финансовых.
Задачи концепции:
 выявить оптимальные варианты застройки участка;
 подготовить данные для укрупненного сметного расчета;
 подготовить данные для принятия инвестиционного решение в отношении объекта с учетом возможностей и рисков;

Заказчик получает Альбом «Схема участка», содержащий:
 поэтажные планы главных объектов с учетом потребностей семьи;
 схема планировочной организации земельного участка с учетом:
 схема планировочных ограничений с определением пятна возможной застройки;
 сохраняемых насаждений;
 наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки;
 охранной и санитарно-защитной зоны близлежащих объектов;
 существующих подъездных путей и инфраструктуры.

3. Укрупнённая оценка инвестиционных затрат на основе полученных данных и аналоговых проектов

Задачи оценки:
 выбрать подходящие технологические решения строительства и оснащения объекта;
 оценить желаемый уровень технологической оснащенности объекта инженерными, охранными, водными системами;
 спрогнозировать бюджет затрат;
 скорректировать или подтвердить концепцию до этапа «Проектирование»
 подготовить техническое задание на этап «Проектирование»

Безусловно, Вы можете и самостоятельно пройти все этапы оценки объекта.
Но если Вы цените свое время и деньги, значит понимаете ценность и эффективность участия профессионалов в вашем проекте.
Мы действительно заинтересованы в глубоком анализе всех составляющих проекта, т.к это значительное влияет на успех работы всех участников проекта.

Опыт команды Arno Architetture показывает, что ошибки в расчетах, допущенные на данном этапе приводят к пересмотру проекта, его сокращению либо полному закрытию.

Хотите, чтобы мы изучили ваш объект недвижимости и подготовили коммерческое предложение? Тогда отправьте нам заявку на консультацию. Возможно, именно этот шаг принесет успех вашему проекту и убережет от финансовых и временных потерь.

Share post: