Практика Arno Architetture показывает, значительные потери покупатели несут после соврешения сделки, выявляя в ходе работ неожиданные особенности, на которые не обратили внимание при покупке, или недооценённые ограничивающие условия со стороны муниципальных органов власти и местных управляющих компаний.
Мы провели опрос среди наших клиентов и выяснили, что при оценке участка ими были исследованы следующие факторы:
-
Качество месторасположения: удаленность от центра, транспортная инфраструктура и ее загруженность, престижность, экологическая репутация местности.
-
Инфраструктура населенного пункта: качество развития территории поселения, благоустройство, соседи, готовность инженерных сетей.
-
Характеристика земли под застройку: размер, визуальная привлекательность, наличие водоёма, рек или лесного массива вблизи участка.
- Стоимость: предложение продавца, стоимость аналогов на рынке недвижимости, возможность быстрой продажи и потенциал роста стоимости участка в данном месте.
Все верно! Это правильный ход анализа. Однако наши специалисты выявили еще ряд критериев, работая с этими же участками:
-
Наличие охранных, природоохранных и санитарных ограничений, влияющих на возможность расположить объекты на данной земле в нужном месте и в нужном объеме.
-
Ограничения по пятну застройки и площади строений: невозможность построить все планируемые в изначальной концепции объекты.
-
Недостаточные для реализации проекта инженерные мощности. Покупка дополнительных мощностей обойдется неоправданно дорого.
-
Наличие глинистых грунтов, легко деформирующихся под воздействием влаги и низких температур, влечет за собой дополнительные затраты на систему водоотведения и создание канализационной системы.
-
Подтапливаемая территория: участок на первой линии водоёма, следовательно, сезонное поднятие-опускание воды на 1 метр.
-
Наличие поблизости инфраструктурных объектов ЛЭП и очистных сооружений. Как следствие, ограничения санитарозащитных зон и определенные экологические риски.
Есть и другие, более специфические особенности:
-
Живущие на участке гадюки. Требуются помощь экологов и множество разрешений, чтобы их вывести.
- Пораженный болезнями лес. Требуются заключения дендрологов.
-
Геоморфологическая картина выбранного участка имеет признаки болотистой местности. Обычно болотистые участки стараются продать именно летом, так как видимые признаки отсутствуют.
-
Наличие оползневых оврагов на территории участка.
В нашей практике встречались объекты, в которых внеплановые инвестиции в покрытие выявленных ограничений составляли до 40% от стоимости участка.